PLC 2.496/2026 retira referência direta ao atual mapa de lotes, elimina área útil mínima, permite alteração do perfil do terreno e muda parâmetros urbanísticos da ZPE-FV; Câmara analisa proposta nesta quinta-feira
MARINGÁ — A Câmara Municipal de Maringá analisa nesta quinta-feira (24), em primeira discussão, um projeto do Poder Executivo que altera de forma significativa as regras da Zona Passível de Edificação em Fundo de Vale, a ZPE-FV.
O Projeto de Lei Complementar nº 2.496/2026 ocupa o item 5 da pauta da sessão ordinária, marcada para começar às 9h30. O Executivo apresentou a matéria em 8 de setembro para modificar dispositivos da Lei Complementar nº 1.468/2024, que disciplina o uso e a ocupação do solo no município.
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A análise do texto feita pelo Maringá PR Notícias mostra que a proposta não cria a ZPE-FV — essa classificação já existe. No entanto, o PLC modifica tanto a forma de enquadramento dos terrenos quanto os parâmetros aplicados a essas áreas.
Entre as principais alterações, o texto elimina a exigência de uma área útil mínima, passa a permitir mudanças no perfil topográfico do terreno, amplia os usos previstos e eleva o coeficiente máximo de aproveitamento de 0,35 para 1,0.
Regra atual parte de mapa e memorial específicos
A Lei Complementar nº 1.350/2022 regulamenta atualmente a ZPE-FV.
A norma determina que os parâmetros da zona incidam sobre os lotes constantes de seu mapa e memorial descritivo. Além disso, a atual Lei de Uso e Ocupação do Solo define a ZPE-FV com referência expressa a esse mapa e ao memorial.
Consultar a Lei Complementar nº 1.350/2022
Essa regra, porém, não funciona como uma relação absolutamente fechada.
A própria LC 1.350 permite que proprietários de lotes ausentes dos anexos apresentem recurso administrativo. Caso o Executivo aceite o pedido, o Município pode transformar o zoneamento do terreno em ZPE-FV.
O novo PLC muda essa estrutura porque retira da definição da zona a referência obrigatória ao mapa e ao memorial atuais.
Pela nova redação, a ZPE-FV passará a compreender lotes oriundos de parcelamentos anteriores a 26 de julho de 2011, pertencentes a pessoas físicas ou jurídicas, públicas ou privadas, localizados em áreas de fundo de vale dentro do perímetro urbano da sede de Maringá.
Consultar o texto integral do PLC 2.496/2026
Além disso, o projeto revoga expressamente a LC 1.350/2022.
Memorial da lei possui 225 registros
O Maringá PR Notícias analisou as cinco páginas do memorial descritivo anexado à legislação de 2022.
O documento reúne 225 registros cadastrais. Desse total, 72 estão relacionados ao Ribeirão Morangueiro, 62 ao Ribeirão Mandacaru, 29 ao Ribeirão Maringá, um ao Córrego Borba Gato e 61 ao Ribeirão Pinguim.
Consultar o PDF com mapa e memorial descritivo
Entretanto, o número exige cautela.
Os 225 registros correspondem aos dados existentes no memorial anexo à lei. Portanto, eles não representam necessariamente o número atual de propriedades classificadas como ZPE-FV, já que a legislação também permite recursos administrativos para imóveis inicialmente ausentes da relação.
Além disso, apenas a leitura do novo PLC não permite saber quantos terrenos atenderão ao novo critério geral.
Por isso, o Município ainda precisa informar o alcance territorial da mudança.
Exigência mínima de 200 m² desaparece
A legislação específica vigente define a área edificável como a parcela do terreno que, depois do desconto da Área de Preservação Permanente, tenha pelo menos 200 metros quadrados.
O PLC altera diretamente essa regra.
O novo artigo 62-B determina que o proprietário calcule a área útil depois da retirada das áreas protegidas e a identifique por meio de levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado.
Na sequência, o projeto estabelece que não haverá área mínima para a área útil do lote.
Assim, a nova redação permite regularização, ampliação ou construção nessa área, desde que o imóvel cumpra os demais parâmetros estabelecidos pela legislação.
Esse ponto também difere do chamado “lote padrão”. Atualmente, o quadro urbanístico da ZPE-FV registra referências de testada e área de lote padrão. Já no novo quadro apresentado pelo Executivo, o campo passa a indicar “não se aplica”.
Coeficiente passa de 0,35 para 1,0
Outra alteração objetiva aparece no quadro de parâmetros urbanísticos.
Hoje, a Lei de Uso e Ocupação do Solo fixa para a ZPE-FV coeficiente máximo de aproveitamento de 0,35.
Consultar a Lei Complementar nº 1.468/2024
O novo PLC eleva esse coeficiente para 1,0.
Além disso, o texto estabelece taxa máxima de ocupação de 60%, permeabilidade mínima de 20%, recuo frontal de três metros e altura máxima de até 11 metros a partir da linha do perfil natural do terreno.
Coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação, porém, representam parâmetros diferentes.
O coeficiente indica a relação entre a área construída e a área considerada no cálculo. Já a taxa de ocupação limita a projeção horizontal da construção sobre o terreno.
Portanto, os dois percentuais não devem ser interpretados isoladamente como a parcela do lote que poderá receber construção.
Projeto passa a permitir alteração do perfil do terreno
A topografia também muda de tratamento.
A LC 1.350 determina atualmente que novas construções em ZPE-FV não alterem o perfil topográfico do lote com cortes e aterramentos.
O PLC segue outra direção.
O texto passa a permitir alterações no perfil topográfico para implantação das edificações e orienta, preferencialmente, a formação de taludes com declividade máxima de 45 graus.
Quando essa solução não funcionar, o projeto autoriza, excepcionalmente, muros de arrimo de até 1,50 metro. Além disso, permite escavações para fundações e para implantação dos próprios taludes ou arrimos.
Essa mudança merece atenção porque os fundos de vale apresentam condições específicas de declividade, drenagem e estabilidade do solo.
Por isso, os estudos técnicos utilizados pelo Município para justificar a mudança tornam-se um ponto relevante da discussão.
Usos permitidos também mudam
O atual quadro da ZPE-FV mantém várias referências ao ano de 2017.
No uso residencial, por exemplo, a legislação diferencia lotes não edificados de lotes edificados até aquele ano. Em alguns usos comerciais e de serviços, a norma também vincula a autorização à aprovação da edificação até 2017.
O novo quadro apresentado pelo Executivo deixa de repetir essas referências.
Em seu lugar, a proposta relaciona como usos residenciais permitidos as modalidades unifamiliar, bifamiliar, conjunto unifamiliar em série e institucional.
Além disso, o projeto admite uso residencial associado a comércio e serviços e determinadas atividades comerciais e de serviços vicinais de pequeno porte. Posteriormente, o Executivo deverá definir os CNAEs específicos por decreto.
A retirada da menção a 2017 não significa que qualquer edificação posterior àquela data poderá obter regularização automaticamente.
Outros requisitos urbanísticos, ambientais e de licenciamento continuam valendo.
Ainda assim, a diferença entre os dois textos existe e exige explicação técnica do Executivo.
Faixas de 30 e 50 metros permanecem no texto
Por outro lado, o PLC mantém a proteção das faixas ambientais.
A proposta estabelece largura mínima de 30 metros de cada lado dos cursos d’água e círculo mínimo de 50 metros ao redor das nascentes. Além disso, determina a recomposição e a manutenção da vegetação nativa.
O cálculo da área útil deverá excluir essas áreas.
No entanto, o texto cria tratamento específico para processos de regularização de intervenções existentes que não respeitem integralmente essas distâncias.
Nesses casos, o projeto permite a aplicação de medida compensatória, cujos critérios o Executivo ainda deverá regulamentar por decreto.
A legislação atual também possui mecanismo de medida compensatória para determinadas regularizações. Contudo, a norma vigente remete a regras específicas já existentes.
Córrego Osório aparece no mapa da legislação atual
A análise do mapa oficial anexado à LC 1.350/2022 identifica o Córrego Osório entre os cursos d’água existentes no sistema de fundos de vale de Maringá.
O Maringá PR Notícias já acompanha problemas de erosão, descarte irregular de resíduos e necessidade de recuperação em trechos do córrego.
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No entanto, o memorial cadastral da legislação não individualiza todos os terrenos por cada córrego tributário. Em diversos casos, o documento agrupa os registros conforme as respectivas bacias principais.
Por isso, ainda não é possível afirmar quais imóveis diretamente relacionados ao Córrego Osório entrarão no alcance das novas regras.
Para chegar a essa resposta, será necessário cruzar a base cadastral municipal com informações georreferenciadas do Município e do IPPLAM.
IPPLAM analisará recursos de novos enquadramentos
O projeto também mantém um caminho para proprietários de terrenos que não recebam inicialmente a classificação de ZPE-FV.
Pelo texto, o IPPLAM deverá estabelecer, em regulamento específico, os critérios técnicos para analisar os recursos administrativos.
Depois disso, o Conselho Municipal de Planejamento e Gestão Territorial, o CMPGT, deverá validar esses critérios.
Se o Executivo aceitar o recurso, o terreno poderá receber a classificação de ZPE-FV.
Projeto também prevê parques lineares
Além das regras construtivas, o PLC prevê áreas estratégicas para implantação de parques lineares.
O Executivo poderá delimitar essas áreas em terrenos provenientes de parcelamentos anteriores a julho de 2011 localizados em fundos de vale.
Nos casos em que o proprietário não possa ou não queira ocupar o imóvel, o projeto apresenta alternativas.
Entre elas estão a comercialização do terreno, eventual exercício do direito de preempção pelo Município e aplicação da Transferência do Direito de Construir.
Assim, a proposta combina mudanças nas possibilidades de ocupação com instrumentos voltados à preservação e ao planejamento urbano dessas áreas.
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Qual estudo técnico sustenta as mudanças?
A discussão sobre ocupação dos fundos de vale não começou agora.
Entre os documentos anexados ao processo da legislação anterior está o Parecer Técnico nº 362/2019, elaborado pela então Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Bem-Estar Animal. O documento analisou aspectos ambientais relacionados à ocupação dessas áreas.
Consultar o parecer técnico e os antecedentes da discussão
Entretanto, esse estudo antecede o PLC 2.496/2026 em sete anos.
Na página pública do novo projeto consultada pela reportagem, o SAPL apresenta o texto original, a identificação da Mensagem 90/2026 e o histórico de tramitação.
Porém, a página não lista como documento acessório um estudo ambiental, hidrológico, hidráulico ou geotécnico específico do PLC.
Consultar a página oficial do PLC 2.496/2026
Essa ausência na página pública não permite concluir que esses estudos não existam no processo administrativo do Executivo.
Por isso, o Maringá PR Notícias solicitará à Prefeitura e ao IPPLAM os documentos técnicos que fundamentaram a proposta.
A reportagem também buscará saber quantos terrenos atenderão ao novo critério, quais ficam junto ao Córrego Osório e quais fundamentos técnicos justificam mudanças na área útil mínima, no coeficiente de aproveitamento, nos usos permitidos e no tratamento do perfil topográfico.
O projeto já passou pelas comissões de Constituição e Justiça, Finanças e Orçamento e Políticas Gerais.
Agora, a Câmara incluiu o PLC na ordem do dia para primeira discussão nesta quinta-feira.
Consultar a tramitação completa do PLC
O espaço permanece aberto para manifestação da Prefeitura de Maringá e do IPPLAM. Caso os órgãos apresentem novos dados ou documentos técnicos, o Maringá PR Notícias atualizará esta reportagem.
FONTES
PLC 2.496/2026 — página oficial no SAPL
PLC 2.496/2026 — texto integral em PDF
Tramitação completa do PLC 2.496/2026
Pauta oficial da sessão de 24 de setembro
Lei Complementar nº 1.468/2024 — Lei de Uso e Ocupação do Solo
Lei Complementar nº 1.350/2022 — texto atualizado
LC 1.350/2022 — mapa e memorial descritivo
Parecer Técnico nº 362/2019 e documentos antecedentes
Redação Maringá PR Notícias
