PLC 2.496/2026 muda critérios de enquadramento e construção na ZPE-FV; texto elimina área útil mínima, eleva coeficiente de aproveitamento e admite alterações no perfil do terreno
MARINGÁ — A Câmara Municipal de Maringá aprovou nesta terça-feira (29), em segunda discussão, novas regras para imóveis localizados em fundos de vale. A proposta modifica critérios de enquadramento, parâmetros construtivos, usos permitidos e regras relacionadas à topografia dos terrenos classificados como Zona Passível de Edificação em Fundo de Vale (ZPE-FV).
O Projeto de Lei Complementar nº 2.496/2026, de autoria do Poder Executivo, foi apresentado em 8 de setembro por meio da Mensagem nº 90/2026.
Na semana passada, o Maringá PR Notícias mostrou que o texto elimina a exigência de área útil mínima, eleva o coeficiente máximo de aproveitamento de 0,35 para 1,0 e passa a admitir alterações no perfil topográfico.
Agora, o resultado oficial da sessão de 29 de setembro confirma a aprovação em segundo turno.
Entretanto, a página do SAPL ainda identifica a matéria como “em tramitação”. Portanto, a segunda votação não deve ser confundida com a conclusão de todas as etapas formais do processo legislativo.
Fundos de vale terão novo critério de enquadramento
Uma das principais mudanças está na própria definição da ZPE-FV.
A legislação atual trabalha com referência a mapa e memorial descritivo específicos.
Já o PLC estabelece um critério relacionado a lotes originados de parcelamentos anteriores a 26 de julho de 2011, localizados em áreas de fundo de vale dentro do perímetro urbano da sede de Maringá.
Além disso, a proposta revoga a Lei Complementar nº 1.350/2022, que atualmente regulamenta especificamente a ZPE-FV.
A mudança importa porque a legislação vigente possui um memorial com 225 registros cadastrais.
Contudo, esse total não representa necessariamente todo o universo futuro de imóveis alcançados pelas novas regras.
Isso ocorre porque a norma atual já admite recursos administrativos para determinados terrenos e, ao mesmo tempo, o novo PLC modifica o próprio critério de enquadramento.
Por isso, uma pergunta continua sem resposta consolidada: quantos imóveis passarão a atender à nova definição?
Área útil mínima de 200 m² deixa de existir
Outra alteração objetiva envolve a parcela do terreno disponível para construção.
Atualmente, a legislação específica considera área edificável a parte restante do imóvel depois da exclusão das áreas protegidas, desde que tenha pelo menos 200 metros quadrados.
O PLC modifica esse critério.
Pela nova redação, o proprietário deverá identificar a área útil por meio de levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado, depois de excluir as áreas ambientalmente protegidas.
Em seguida, o texto estabelece que não haverá área mínima para a área útil do lote.
Assim, a nova regra poderá permitir regularização, ampliação ou construção mesmo quando a parcela útil for inferior aos atuais 200 m², desde que o imóvel cumpra os demais requisitos legais.
Coeficiente de aproveitamento passa de 0,35 para 1,0
Os parâmetros construtivos também sofrem mudanças.
Hoje, a ZPE-FV possui coeficiente máximo de aproveitamento de 0,35.
Com o PLC 2.496/2026, esse limite passa para 1,0.
Além disso, a proposta estabelece taxa máxima de ocupação de 60%, permeabilidade mínima de 20%, recuo frontal de três metros e altura máxima de até 11 metros a partir do perfil natural do terreno.
Coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação, porém, representam conceitos diferentes.
Enquanto o coeficiente relaciona a área construída à área considerada no cálculo, a taxa de ocupação limita a projeção horizontal da edificação.
Portanto, os dois números precisam ser analisados juntamente com as demais regras urbanísticas e ambientais.
Construções em fundos de vale poderão alterar perfil do terreno
A topografia aparece como outro ponto relevante da mudança.
A regra atualmente aplicada à ZPE-FV restringe cortes e aterros capazes de modificar o perfil natural dos lotes.
O novo projeto adota uma redação diferente.
Pelo texto, poderão ocorrer alterações no perfil topográfico necessárias à implantação das edificações.
Preferencialmente, deverão ser utilizados taludes com inclinação máxima de 45 graus.
Quando essa solução não for possível, a proposta admite, excepcionalmente, muros de arrimo de até 1,50 metro.
Também entram nessa previsão escavações necessárias às fundações, aos taludes e às próprias estruturas de contenção.
Nesse contexto, torna-se relevante conhecer a fundamentação técnica utilizada para definir essas novas possibilidades.
Faixas de proteção ambiental permanecem
Apesar da ampliação de possibilidades construtivas, o texto mantém distâncias de proteção ambiental.
A proposta estabelece faixa mínima de 30 metros de cada lado dos cursos d’água e círculo mínimo de 50 metros ao redor das nascentes.
Além disso, permanece a exigência de recomposição e preservação da vegetação nativa.
Essas áreas não entram no cálculo da área útil destinada à construção.
Por outro lado, o projeto também prevê tratamento para intervenções existentes que não atendam integralmente às distâncias.
Nessas situações, o texto admite medida compensatória, cujos critérios ainda dependerão de regulamentação do Executivo.
Usos permitidos também mudam
O PLC altera ainda as atividades admitidas nesses terrenos.
A legislação atual possui referências específicas ao ano de 2017 em diferentes situações de ocupação.
A nova redação deixa de reproduzir parte desses critérios.
Em contrapartida, passa a relacionar modalidades residenciais e determinadas atividades comerciais e de serviços de pequeno porte.
Posteriormente, o Executivo deverá indicar por decreto quais atividades econômicas, identificadas por CNAE, poderão funcionar nessas áreas.
Dessa forma, a segunda aprovação não encerra toda a regulamentação necessária para aplicar as novas regras.
Córrego Osório permanece no radar
As mudanças nos fundos de vale também se conectam à investigação do Maringá PR Notícias sobre o Córrego Osório.
O curso d’água aparece no sistema de fundos de vale representado na legislação vigente.
Além disso, o portal acompanha problemas de erosão, infraestrutura danificada e descarte irregular em diferentes trechos da Zona Norte.
Leia: Córrego Osório — erosão, lixo e cobrança por obras voltam à pauta em Maringá
Entretanto, o memorial cadastral atual não individualiza todos os terrenos de acordo com cada córrego tributário.
Por isso, ainda não é possível afirmar quantos imóveis diretamente relacionados ao Córrego Osório entrarão no alcance da nova regra.
Para chegar a esse número, será necessário cruzar cadastro imobiliário, mapas municipais e informações georreferenciadas do planejamento urbano.
Estudos específicos não aparecem na página pública do PLC
Esse permanece como um dos principais pontos da apuração.
A página pública do PLC 2.496/2026 apresenta o texto original, a identificação da Mensagem nº 90/2026 e informações sobre a tramitação.
Na consulta realizada pelo Maringá PR Notícias, entretanto, a página não exibe como documento acessório um estudo ambiental, hidrológico, hidráulico ou geotécnico específico para fundamentar o novo projeto.
Isso não significa que esses estudos não existam.
Os documentos podem integrar processos administrativos do Executivo, arquivos do planejamento municipal ou outras bases que não aparecem anexadas ao registro público do SAPL.
Portanto, a ausência na página deve ser tratada como uma lacuna documental pública, e não como prova de inexistência dos estudos.
Parecer ambiental conhecido é de 2019
Há documentação técnica anterior relacionada à ocupação dessas áreas.
Entre os antecedentes da legislação vigente está o Parecer Técnico nº 362/2019, elaborado pela então Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Bem-Estar Animal.
O documento analisou aspectos ambientais relacionados à ocupação.
Entretanto, esse parecer antecede o PLC 2.496/2026 em aproximadamente sete anos.
Além disso, o novo projeto modifica parâmetros específicos que não são idênticos aos discutidos naquele período.
Por isso, permanece relevante identificar quais análises técnicas mais recentes sustentam a eliminação da área útil mínima, o aumento do coeficiente e as novas possibilidades de alteração da topografia.
Recursos de enquadramento passarão pelo planejamento municipal
O projeto mantém a possibilidade de recurso para terrenos que não recebam inicialmente a classificação de ZPE-FV.
Nesse caso, o órgão municipal de planejamento deverá estabelecer critérios técnicos para analisar os pedidos administrativos.
Posteriormente, esses critérios deverão passar pela instância municipal de planejamento territorial prevista na legislação.
Caso o Município aceite o recurso, o terreno poderá receber a classificação correspondente.
Assim, parte do alcance futuro das regras para fundos de vale também dependerá de decisões administrativas posteriores à aprovação da lei.
Projeto também prevê parques lineares
Outro capítulo do PLC trata da possibilidade de implantação de parques lineares.
O Município poderá delimitar áreas consideradas estratégicas em terrenos originados de parcelamentos anteriores a julho de 2011.
Quando o proprietário não puder ou não quiser ocupar o imóvel, o texto apresenta alternativas relacionadas à comercialização, eventual direito de preempção municipal e Transferência do Direito de Construir.
Dessa forma, o projeto combina novas possibilidades de ocupação com instrumentos de planejamento e preservação.
Fundos de vale: segunda votação não responde quantos imóveis serão atingidos
A aprovação desta terça-feira conclui a segunda discussão, mas não responde todas as perguntas abertas durante a tramitação.
O principal número ainda ausente é a quantidade de imóveis que atenderão ao novo critério.
Além disso, falta detalhar quantos terrenos estão próximos ao Córrego Osório e a outros cursos d’água.
Outro ponto é o efeito territorial da retirada da área útil mínima.
Da mesma forma, permanece relevante identificar os estudos específicos utilizados para fundamentar o aumento do coeficiente de aproveitamento e as mudanças na topografia.
Por fim, decretos e regulamentações posteriores previstos no próprio PLC também deverão definir parte da aplicação prática das novas regras.
O que o Maringá PR Notícias continuará buscando
A próxima etapa da investigação será localizar estudos ambientais, geotécnicos, hidrológicos e urbanísticos utilizados pelo Executivo.
Ao mesmo tempo, a reportagem buscará o universo de lotes potencialmente enquadráveis na nova ZPE-FV, mapas georreferenciados e os critérios utilizados para estabelecer a data de corte de 26 de julho de 2011.
A apuração também seguirá o possível impacto nas áreas do Córrego Osório e de outros fundos de vale de Maringá.
Somente com esses documentos será possível dimensionar territorialmente o alcance das mudanças aprovadas pela Câmara.
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Fontes
Câmara Municipal de Maringá — PLC 2.496/2026
Câmara Municipal de Maringá — resultado da sessão de 29 de setembro
Maringá PR Notícias — análise documental do PLC antes da primeira votação
Redação — Maringá PR Notícias
Esta reportagem será atualizada caso Prefeitura, órgãos municipais de planejamento ou Câmara disponibilizem novos estudos técnicos, mapas, dados cadastrais ou regulamentações relacionadas ao PLC 2.496/2026.
